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Fiscalité immobilière

Les programmes de défiscalisation immobilière

 

Le dispositif Scellier

En vigueur depuis le 1er janvier 2009, l'amendement Scellier a été mis en place pour succéder aux lois Borloo et de Robien afin de favoriser l'investissement locatif. Toutes les personnes qui souhaitent investir dans un logement neuf à vocation locative sont concernées par cette réduction d'impôt établie sur la valeur du bien immobilier. On distingue différents régimes qui viennent compléter la loi Scellier classique : Scellier social, Scellier BBC, LMNP Scellier, l'avantage fiscal varie selon le profil, le type de projet et la situation géographique.

A qui s'adresse la loi Scellier?

Le dispositif Scellier s'adresse à tous les contribuables français qui souhaitent investir dans des logements destinés à la location pendant une durée minimum de neuf ans, et pouvant aller jusqu'à 15 ans dans le cadre du dispositif « Scellier social ».
Le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers établis par zone.

Plafonds de loyers Scellier 2010 par mètre carré

Zones

A

B 1

B 2

Loyers en euros/m²

21, 72

15,10

12,35

Les loyers perçus et la réduction d'impôt permettent de devenir propriétaire à faible coût. Après neuf années, vous pouvez conservez le bien ou le vendre. Par ailleurs, il est possible de louer le bien immobilier à un ascendant ou un descendant.

 

Pour quel type de logement?

La loi Scellier s'applique à tous les logements neufs ; les logements en l'état futur d'achèvement (VEFA).
Sont concernés également les logements anciens issus des zones A, B1, B2 mais l'éligibilité répond à des critères très stricts : travaux de réhabilitation qui permettent à un lieu de devenir habitable et décent, et qui se rapprochent des performances énergétiques des logements neufs. Les investisseurs en zone C devront faire au préalable une demande d'agrément auprès du ministère du Logement.

 

Scellier BBC

Les logements qui répondent aux critères bâtiment basse consommation (BBC) bénéficient de réductions plus avantageuses.
Par ailleurs, la réduction ne sera pas la même selon l'année de votre investissement.
Tous les investissements en logement neuf réalisés en 2010 bénéficient de 25 % de réduction d'impôts.

Réduction d'impôts en fonction du type du logement
en pourcentage du montant investi (plafonné à 3000 000 euros)


Logements BBC

Logements non-BBC

2011

22,5 %

14 %

2012

18 %

10 %

 

 

Loi Scellier social

On distingue également la loi Scellier intermédiaire, aussi appelée sociale.
Dans le cadre du dispositif Scellier social, il est possible de porter la réduction d'impôts à 37 % sur une durée de 15 ans. Plus avantageux que le Scellier classique en terme de fiscalité, il est plus contraignant. Contrairement au classique, vous ne pouvez pas louer le bien à un ascendant ou un descendant.

Il faut également respecter des plafonds de loyers (inférieurs d'environ 30 % par rapport au plafond en loi Scellier classique) et des plafonds de ressources pour les locataires.

Plafonds de loyers Scellier social 2010 par mètre carré

Zones

A

B 1

B 2

Loyers en euros/m²

17,38

12,08

9,88

 

 

Exemples d'investissement :

1 - Vous achetez en 2010 un logement loi Scellier que vous allez louer pendant neuf ans ne répondant pas aux normes BBC d'une valeur de 240 000 euros. Avant le 1er janvier 2011, vous bénéficiez d'une réduction de 25 % de la valeur du bien sur neuf ans.
240 000 x 25 % = 60 000 soit 6 666 euros par an (60 000 / 9) à déduire de vos impôts pendant neuf ans.

Si vous avez choisi le dispositif Scellier « social » et décidez de prolonger jusqu'à 15 ans la période de défiscalisation. Vous continuez à louer le logement, alors vous pouvez bénéficiez d'une réduction d'impôts de 37 % sur 15 ans pendant les six dernières années (réduction calculée sur la base de 15 années et valable six ans).
240 000 x 37 % = 88 800 soit 5 920 euros par an (88 800 / 15) à déduire de vos impôts pendant six années supplémentaires.

2 – Vous achetez en 2012 un logement loi Scellier labellisé BBC d'une valeur de 300 000 euros. Vous bénéficiez donc d'une réduction de 18 % sur neuf ans.
300 000 x 18 % = 54 000 soit 6 000 euros par an à déduire de vos impôts pendant neuf ans.

Et après 9 ans?
Le dispositif Scellier BBC 2012 ne permet pas de disposer de réduction d'impôts après neuf années.
Il est possible cependant de cumulez dispositif BBC et social, et donc de prolonger jusqu'à 15 ans la réduction d'impôts.

 

La loi Bouvard

La loi Bouvard est un amendement du dispositif Scellier. Elle concerne tous les contribuables français qui investissent dans les résidences de services (résidences vacances – tourisme, maisons de retraite, résidences étudiantes).
également appelé, l'investissement doit concerner un logement neuf (ou en l'état futur d'achèvement) destiné à la location meublée pendant neuf ans.
Les réductions d'impôts atteignent 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et 20 % pour les investissements en 2011 et 2012.

A noter :  Il faut distinguer le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), dont le revenu annuel issus de une ou plusieurs location(s) meublée(s) ne doit pas dépasser 23 000 euros (TTC), des loueurs en meublé professionnels. Au-delà de 23 000 euros de revenus annuels, vous êtes considéré comme professionnel et devez être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Statut qui offre par ailleurs des avantages fiscaux encore plus attractifs.

 

Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt

Ce crédit d'impôt est issu de la loi de 2007 en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat, dite TEPA et surnommée « paquet fiscal ».
Cette mesure permet de bénéficier d'un crédit d'impôt pouvant atteindre 40 % des intérêts versés sur le prêt la première année puis 20 % les quatre années suivantes, s'il s'agit d'un logement ancien.
Dans le cas d'un logement neuf répondant aux normes BBC, le crédit d'impôt peut s'élever à 40 % des intérêts du prêt pendant sept ans.

Cependant, la ministre de l'économie, de l'Industrie et de l'Emploi, Christine Lagarde, a annoncé en août dernier la suppression début 2011 du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts au profit d'un prêt à taux zéro renforcé, le PTZ +.

 

 



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